关于湘西州十五届人大二次会议第152128号建议的答复

吴雪萍代表：

您提出的《关于进一步规范龙山县物业管理的建议》已收悉，感谢您对我们工作的关心和支持。经研究，现将办理情况答复如下：

一、关于存在违法违规交房及收取物业费的问题。

（一）2019年8月6日，龙山县众诚房地产开发有限公司与龙山县绿诚佳园物业管理有限公司，签订了至尊府小区前期物业合同，合同中明确了物业费预收时间为2年。在房屋销售过程中龙山县绿诚佳园物业管理有限公司与业主签订了前期物业管理服务协议，明确物业费预收时间为1年。龙山县绿诚佳园物业管理有限公司在收交物业费时开展预收2年物业费享受9.5折的优惠活动，有16户业主自愿参与，并签订了2年前期物业协议。

2017年1月13日出台的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）中并未明确预收物业费时间。《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）文件施行时间为2022年5月15日，该文件第十五条第（六）

款明确物业收费按月计收，业主具体交费时长也可按照季或年交纳，双方约定预收的，最长预收期限不得超过12个月。龙山县众诚房地产开发有限公司与龙山县绿诚佳园物业管理有限公司签订的前期物业合同在《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）有效期内。 

（二）龙山县绿诚佳园物业管理有限公司与业主签订了前期物业管理服务协议，第五条第二款B计费方式中明确的业主应于交付（即按照《商品房销售合同》实际通知办理交付手续时间为准）之日起交纳物业管理服务费条款，违反了《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）第十五条第二款“房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳”的相关规定，县住保中心正在进一步核实，限期及时整改。

二、关于房地产开发商遗留问题比较严重的问题。

（一）我县房地产开发项目总体布局设计是通过严格把关的。一是设计方案根据土地招拍挂相关要求和相关设计标准进行设计，并通过部门专家会审和规委会研究确定。二是施工图设计通过相关有资质的图审机构审核。三是项目施工完成后，通过相关部门验收备案后交付使用。小区内公共设施及活动场所、消防设施及通道、车位、绿化、亮化等严格按设计施工要求验收。

（二）我县是通过招投标的形式确定的前期物业服务企业。物业服务企业进场前，按程序组织承接查验合格后交付使用。物业服务企业进驻后会与电梯、消防等设施设备维修公司签订维保合同，定期对相关设施设备进行维修保养。

（三）房屋交付使用2年或入住率达到50%，业主可以向当地街道申请成立业主委员会。业主委员会成立后召开业主大会征求意见，可以采取协议聘用或招标方式重新聘用物业公司。新的物业管理合同签订后，前期物业合同自然终止。

三、关于缺少畅通有效的投诉渠道的问题。

（一）我县已经成立了以分管副县长为组长，各相关部门负责人为成员的物业矛盾纠纷调解领导小组，主要负责协调解决物业管理中综合性的重点、难点问题，确保物业管理工作顺利开展。

（二）县住保中心设立有物业管理办公室，负责监督指导物业管理相关工作，并配合协调处理物业矛盾纠纷。

（三）根据属地管理原则，各街道成立了物业管理办公室，负责辖区内物业管理工作的监督、管理，组织辖区内的业主委员会的筹建和换届工作，协调处理各种物业管理纠纷，对辖区内物业管理工作，进行监督、检查和考评。社区居委会配备物管专干，负责协助指导业主大会、业主委员会的换届，协调业主委员会、业主与物业服务企业的关系，处理各种物业管理纠纷，协助指导、监督指导商品房住宅小区物业服务企业和单位院落、自治物业等工作。

四、关于业委会组建难、作用发挥难的问题。

（一）为优化业主委员会机构建设，我县按照党建引领的原则，在成立业主委员或业主委员会换届时，推荐的候选人应当从奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强、有一定组织能力的业主中产生，鼓励党员、干部、公职人员（含退休人员）等积极参与。

（二）考虑到我县老旧小区多，业主委员会成立和物业服务企业引进难等原因，我县正在研究制定分片区实施物业管理的模式，即以社区或网格为单位，成立物业服务站，以点带面，辐射周边小区，形成大片区物业管理模式，基本解决住宅小区保洁、保绿、保安的问题。

签发领导：周胜益

承办人员：郭孝一

联系电话：17752605153（手机）、0743-6222514（办）

龙山县人民政府

2023年6月25日