推进物业管理提升城市品位
推进物业管理提升城市品位
——对湖南龙山县物业管理的调查与思考
一、全县物业管理的主要特点
物业管理自二十世纪九十年代后期引入龙山县，短短几年间就获得了迅速发展。一是物业管理已初具规模。目前，全县物业管理企业已达9家，从业人员１００余人，管理小区２０多个，面积近100多万平方米。管理覆盖面正由单一的商品房向机关、事业单位非商品房延伸。管理的水平和能力普遍提高，以人为本的经营理念逐步确立，业主自主意识逐渐增强，物业管理竞争机制初步形成。二是经济效益越来越明显。物业管理成为增加就业的重要门路，减少了财政支出，减轻了就业压力。物业管理成为激活房地产市场的重要手段，房产开发企业通过提高物业市场竞争力，树立良好的企业形象，促进房产交易，加速了经济周转。良好的物业管理还是拉动投资、消费，促进GDP增长，保障公民财产权利、确保社会稳定，降低居民家庭恩格尔系数的重要因素。三是环境效益日益显现。住宅区内的环境布局、绿化、卫生、治安等与整个建设风貌融为一体，提升了住宅的质量和品位，山水园林花园别墅正悄然进入寻常百姓家，康居住宅离我们越来越近，房地产品牌综合效益日益凸现。物业管理在经营城市和构建大城市中发挥了助推器的重要作用。
二、物业管理中存在的主要问题
（一）认识滞后。物业管理作为朝阳产业，还没有引起应有的重视。一是部分领导对其重要性认识不够，存在重城市建设、轻物业管理的现象，对物业管理在打造人居环境、提升城市品位、推进城市化进程方面的重要作用认识不够。二是有的职能部门对其系统工程的性质认识不清。物业管理涉及十多个部门，但有的部门对自己的职能职责不够明确，协调配合较差，特别是街道、居委会、公安、环保、卫生、商业及文化娱乐等部门的工作范围不明确，建设、房管、规划等部门协调配合不力，一些影响物业管理发展的问题难以得到及时有效解决，影响了物业管理健康发展。三是多数消费者对物业消费理念认识不明。一方面市民对物业管理需求迫切，另一方面“福利消费”观念却根深蒂固，希望不交或少交管理费来享受超值服务，常有拖欠水电气费和不交物业管理费的现象发生。
（二）环境不优。一是法制环境不优。物业管理是一种建立在契约基础上的有偿服务行为，必须以完善的法规体系来规范和制约。目前，我国还缺乏完整的物业管理方面的法规体系，具体配套政策很不完善，可操作性不强。二是政策环境不优。物业管理优惠政策难以落实，物业部门一般每年要交纳税费５00——２000元；有关部门核定的物业收费价格偏低。三是体系环境不优。物业管理架构不完善，功能不完备，体系需进一步理顺。政府、业主委员会、物业管理公司、房地产开发商的责、权、利关系尚需进一步明确。
（三）载体缺乏。一是缺基础。突出表现在配套设施运作不理想。小区投资建设与物业管理严重脱节，办公用房、停车场、绿化地等配套设施普遍缺乏。二是缺龙头。全县叫得响、立得起的物业管理企业很少，且影响力、辐射力和带动力有限。目前没有一家优秀物管小区。三是缺活力。现有物业管理企业自身功能普遍不齐备，内部管理不规范，从业人员素质不高，缺乏专业人才。个别地方一些无资质的企业或个人也在从事物业管理，市民认可度、满意度较低。
（四）运作不佳。突出表现在经济效益堪忧，约５０％以上的物业管理企业难以维持收支平衡，少数企业亏损严重。其原因一是覆盖面窄。全县物业管理小区主要还是新建的商品房及少部分单位宿舍、校舍，覆盖范围也非常有限。二是经营规模小。据测算，物业管理的盈亏平衡点为10万平方米，但全县物业管理小区达到这一标准的几乎没有，难以形成规模效益。同时，经营范围普遍单一，相当一部分还仅停留在代收水、电、气费等项目上，服务项目少造成收入来源少。三是市场体制发挥差。招投标体制没有真正建立起来，市场化程度不高。没有专业化物业管理公司，特别是有的物业公司投入人力物力替小区公用部位、公用设施维修养护无偿服务，增加了营运成本。加之小区内失窃、伤害等引起的赔偿时有发生，物业公司承担的经营风险过大，影响了经济效益和经营积极性。
三、加强全县物业管理的主要对策措施
（一）构建以物业管理办法为重点的政策体系。结合国务院出台的《物业管理条例》，加强研究制定《龙山县物业管理实施细则》，规范政府、房产开发商、业主委员会、物业管理公司、业主及使用人等的责、权、利，以及相互之间的法律关系，并定期组织执法检查，开展专题调研，加大监督力度。
（二）构建以政府为首的组织实施体系。积极建立政府组织、部门协作、企业主体、社会参与的物业管理新机制。政府要按属地管理原则，高度重视，切实加强物业管理工作的领导，各级政府每年应定期组织召开物业管理工作会议，营造物业管理的良好氛围。要坚持主管部门对口管理，并将物业管理纳入社会管理范畴，由社区统筹物业管理工作。政府要帮助组建物业管理协会，协会积极协助政府加强行业管理，进行行业交流，发挥政府与行业之间的桥梁与纽带作用
（三）构建以前期介入和接管验收制度为基础的监控体系。今后无论是新区开发还是旧城改造，建设、房管、规划等部门要在规划、审批和验收工程建设项目时，按照物业管理基础设施的要求严格把关，切实解决物业管理硬件环境“先天不足”的问题。在硬件的配套设施上，是否具备物业管理条件，应当经物业管理主管部门审核出具意见，合格的方准予开发。物业主管部门要严格执行新建小区接管制度，凡不符合物业管理规定的小区，要调改到位才予以验收办证，切实为后期的物业管理把好入口关。
（四）构建以创建优秀小区为目标的经营体系。推进物业管理，企业是主体，要切实扩大物业管理企业经营能力。一是拓展市场新增一批。不仅要管理新建住宅区、大厦，也要管理城市老住宅区、世居私房区等；不仅要管城市，还要逐步拓展到有条件的小城镇。让物业管理覆盖尽可能多的区域，让绝大部分的居民、单位享受物业管理带来的好处。二是打造品牌提升一批。指导物管企业创新经营理念，建立严格规范的内部管理机制；创新服务方式和内容，提供菜单式服务、零距离服务；把物业同业主的精神、文化、道德建设统一起来，增强业主与公司间的亲和力，共创安全、文明、舒适的居民环境。力争每年新创1——2个县级优秀住宅区，切实抓好县级优秀物业小区的评比工作。三是严格管理规范一批。对物业管理企业实行动态的资质管理，坚持注册和许可证制度，实行严格的准入制度；建立完善业主委员会制度；积极推行招投标，逐步实现物业公司与房地产开发的物业经营。进一步细分市场，打造一批专长物业公司和专业配套公司，适应不同层次的物业服务需求。
（五）构建以市场消费为导向的消费体系。物业管理是经营城市的重要内容，是改善人居环境的重要手段，是加强社区管理的重要载体，是新兴消费热点，要大力宣传物业管理法律法规，普及物业管理基本常识，提高社会对物业管理的认知度，增强市民的物业管理意识、参与意识、消费意识，以实现管理与服务，消费与享受的共融，提升消费水平。对新建住宅小区要一律实行物业管理，旧住宅区要通过试点逐步实施物业管理。对所有物业管理小区，要严格按审批的收费标准收费，注重经营效益，强力归集房屋维修基金，为公共维修提供资金保障。
